Extension de maison et législation

Extension de maison : le cadre réglementaire

Extension maison 3D : le cadre réglementaire

“Trop petit…” : c’est ainsi que tout démarre et c’est toute l’essence d’un projet d’extension de maison. Que l’on soit déjà propriétaire ou acheteur potentiel, que l’on ait besoin d’une pièce en plus ou de volume supplémentaire, que l’on vive en ville ou à la campagne,… Un projet d’extension de maison peut avoir différentes motivations mais répond toujours au même objectif : augmenter la surface à vivre.

Agrandir sa maison sans permis de construire jusqu’à 20m² (et 40 m² en Zone U)

La règle de base est la suivante : un permis de construire est obligatoire lorsque les travaux d’agrandissement créent plus de 20 m² de surface supplémentaire (emprise au sol), en dessous de ces 20 m² une déclaration préalable suffit.

Mais depuis le 1er janvier 2012, vous pouvez créer en secteur urbain (zones U) jusqu’à 40 m² de surface supplémentaire sans permis de construire (une déclaration préalable reste alors obligatoire). Votre commune doit être dotée d’un PLU (plan local d’urbanisme) ou d’un POS (plan d’occupation des sols), ce qui est le cas de 80% des communes. Renseignez vous auprès du service de l’urbanisme de votre mairie et vérifiez si vous vous trouvez en zone UA, UB ou UC.

Attention ! Même dans ces zones, dès lors que la surface totale de votre maison (agrandissement inclus) dépasse 150 m² vous n’échappez pas au permis de construire :

Surface ≤ 20 m² => Déclaration Préalable dans tous les cas
Surface ≤ 40 m² (en Zone U) => Déclaration Préalable si surface totale ≤ 150 m² ou permis de construire (avec architecte) si surface totale > 150 m²

Malgré tout, cet agrandissement ne sera possible que s’il respecte les limites posées aux droits à construire par votre commune dans les documents locaux d’urbanisme et les règles de voisinage. Décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011

extension de maison : plan local urbanisme

Les formalités et les délais pour agrandir sa maison

Les démarches s’effectuent auprès du service de l’urbanisme de votre mairie. Attention ! Ces dossiers sont simples, mais ils répondent à des règles précises de présentation, renseignez vous ou faîtes vous aider d’un professionnel. Vous pouvez télécharger les formulaires sur www.service.public.fr et déposer votre demande d’autorisation sur place (contre récépissé) ou par courrier (recommandé avec AR) :

2 exemplaires doivent être remis pour une déclaration préalable (jusqu’à 4 exemplaires selon les mairies)
4 exemplaires pour un permis de construire classique (+ exemplaires complémentaires si Architectes et Bâtiments de France)

Conservez précieusement la preuve de la réception des documents, en effet, c’est elle qui marque le début des délais d’instruction de votre dossier (la mairie doit vous répondre) :

1 mois pour une déclaration préalable (DP)
2 mois pour un permis de construire (CP)

Si votre demande est incomplète, les services de l’urbanisme disposent de 1 mois pour vous le signaler, à votre charge d’apporter les précisions demandées sous 3 mois.
Important ! Sans réponse de la part de l’administration dans ces délais, il s’agit d’une acceptation tacite (articles R. 423-1 et suivants du code de l’urbanisme). Il faut attendre encore un délai de 2 mois – délai de recours des tiers – pour commencer les travaux!

Travaux d’agrandissement de maison, les écueils à éviter

On peut s’opposer à la réalisation de vos travaux d’agrandissement. Le secret se résume à bien se renseigner avant et si possible de se faire aider par un professionnel. Vos principales désillusions peuvent venir de :

En premier, votre mairie, auprès de laquelle vous avez déposé votre demande d’autorisation de travaux (DP ou PC). C’est elle qui étudie votre projet pour vérifier qu’il ne porte pas atteinte aux règles générales du code de l’urbanisme, mais également aux règles fixées localement (PLU, POS, PIG, et Protection des bâtiments de France). Important ! Une décision de rejet doit toujours être motivée. En revanche, si la construction n’est pas réglementaire, la mairie peut demander la démolition de celle-ci.
Mais aussi, vos voisins car ils peuvent dénoncer une construction illégale auprès des autorités. Si vos travaux font litige et leur créent, en plus, un préjudice excédant les troubles normaux de voisinage, ils peuvent aussi engager votre responsabilité civile pour obtenir réparation (ils ont un délai de 5 ans) Articles L. 480-13 et R. 424-5 du code de l’urbanisme et 1382 et 2224 du code civil

Bien définir ce qui est considéré comme une extension de maison

Les termes « agrandissement » ou « extension » de maison sont clairs pour vous, mais l’administration a une définition assez différente de la vôtre. Essayons par quelques exemples, de définir ce que les services de l’urbanisme considèrent comme une extension.

L’extension doit communiquer avec la maison par des ouvertures existantes ou par des nouvelles ouvertures créées. Elle doit être un prolongement de votre habitation, sinon elle sera considérée comme une construction indépendante, donc impérativement soumise à permis de construire (sauf si <20 m² avec déclaration préalable).
Varangues et vérandas sont des extensions mais les varangues (ou porches) ne créent que de l’emprise au sol (n’étant pas closes) alors que les vérandas créent de la surface de plancher et de l’emprise au sol. Elles obéissent à la réglementation applicable aux travaux réalisés sur des constructions existantes. La règle des 5 m², 20 m² et 40 m² vue précédemment s’applique donc.
Aménager des combles, même si l’aspect extérieur de la maison ne change pas, vous créez de la surface de plancher donc de la surface habitable. Ne compte que la partie ou le plafond dépasse 1,80 m, selon la pente de votre toit : vous pouvez donc gagner 80 m² et créer seulement 30 m² de surface de plancher.

Extension de maison par le bureau d'études avec vue 3D photo-réaliste

Voir le diaporama (1 photos)

Certains seront tentés de faire ces travaux sans les déclarer… Attention ! Vous devrez certainement créer des ouvertures et même une petite fenêtre vous trahira.
Transformer votre garage en studio, nécessite aussi une déclaration alors que vous ne construisez rien . En effet, la superficie de votre garage n’était pas comptée comme de la surface de plancher mais en devenant « habitable » la superficie transformée de votre garage rentre dans la règle de la déclaration préalable. Si votre PLU impose un certain nombre de places de stationnement par logement, il vous faudra créer des places de parking ailleurs pour compenser. Article R. 123-9 du code de l’urbanisme

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Agrandir sa maison avec ou sans Architecte (150 m²)

Depuis le 1er Mars 2017, date d’application du décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 , c’est la règle des 150 m² qui régie principalement le recours ou non à un architecte diplômé. En dessous de cette limite vous n’êtes pas tenu de faire appel à cet homme de l’art, même pour une maison neuve vous êtes libre de dessiner vos plans et déposer votre permis de construire.

Attention ! On parle ici de Surface de Plancher donc à l’intérieur des murs ! Avec l’ancien calcul du SHON les gens avaient tendance à faire des murs les plus fins possible pour gagner de la surface habitable au détriment de l’isolation (Merci à la RT2012 et RTAA Dom). Toutefois, il est fortement conseillé de se faire aider par un professionnel ; les bureaux d’étude, les dessinateurs projeteur, les maîtres d’œuvre ou même votre entreprise de construction sont bien plus au fait des normes et des nouvelles règles environnementales à respecter (RE2020).

L’info en plus :

L’acronyme RE 2020 signifie Réglementation environnementale 2020. Cette nouvelle réglementation ambitieuse s’impose comme une directive majeure dans le secteur de la construction. Elle remplace la réglementation thermique 2012 (RT 2012) depuis sa mise en application au 1er janvier 2023 pour les agrandissements de maison. Cette norme englobe un ensemble de règles qui vise à améliorer la performance énergétique et réduire la consommation des bâtiments neufs.

RE 2020 & Extensions de maison

Voyons quelques exemples pour mieux appréhender la règle des 150 m² :

Maison de 100 m² vous agrandissez de 40 m² – Pas de Permis, pas d’architecte mais Déclaration Préalable (DP)
Maison de 100 m² vous agrandissez de 50 m² – Permis de construire, Pas d’architecte
Maison de 150 m² vous agrandissez de 15 m² – Déclaration Préalable (DP) car inférieur à 20 m²
Maison de 150 m² vous agrandissez de 21 m² – Permis de construire et Architecte

Attention ! Seules les personnes physiques qui agrandissent leur maison pour elles-mêmes peuvent se passer d’un architecte dans le respect de la limite des 150m². Une SCI familiale ou un propriétaire bailleur qui agrandirait un logement loué est tenu de faire appel à un architecte quelle que soit la surface créée. Article R. 431-1-2-3 code de l’urbanisme

Les risques des travaux d’agrandissement de maison sans déclaration

Le risque est grand, et ces m² supplémentaires ne compteront pas lors de la revente de votre maison. Un agent de la mairie ou un voisin qui vous dénoncerait peut vous couter beaucoup plus cher que ce que vous aurez économisé. La prescription est de 10ans (c’est long) et c’est à vous de prouver la date des travaux (factures d’achats de matériaux, photos).
Dans un premier temps, concernant votre extension de maison, vous recevrez une demande de régularisation de la mairie. Si vous vous mettez en conformité avec la demande, tout rentrera dans l’ordre. Dans le cas contraire, la loi s’appliquera. Ce que dit la loi :

Agrandir votre logement sans autorisation vous expose à une amende pénale fixée entre 1 200 € et 300 000 €, et jusqu’à 6 mois de prison en cas de récidive. Le juge a, par ailleurs, toute latitude pour exiger la démolition – à vos frais et sous délais – de l’ouvrage construit illégalement, et de l’assortir éventuellement d’une astreinte de 7,5 € à 75 € par jour de retard. Articles L. 480-4 et L. 480-7 du code de l’urbanisme

Pour résumer les formalités selon la surface de l’extension de maison :

Jusqu’à 5 m² * : Aucune formalité (attention : hauteurs limites à respecter)
Au-delà de 5 m²* et jusqu’à 20 m²* : Déclaration préalable
Au-delà de 20 m²* et jusqu’à 40 m²* en zone U : Déclaration préalable
Au-delà de 20 m²* et jusqu’à 40 m²* autre zone : Permis de construire
Au-delà de 20 m²* et jusqu’à 40 m²* portant la surface totale au-delà de 150 m²* : Permis de construire
Au-delà de 40 m² * : Permis de construire *emprise au sol